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威尼斯人网上赌场:一线重估,二线成长——2017年回顾及2018年展望

时间:2018/1/22 19:02:25  作者:  来源:  查看:0  评论:0
内容摘要:1、以需求观地产,展望2018建房[2017]80号的一纸要求,按需供给成为了2017年的主导。根据库存周期制定供地策略成为各地政府的主要依据。我们尝试从这个角度,以2017年的数据为基础,对2018年的销售、拿地和开工做一个展望,结果上,存在超预期的可能。1.1 降杠杆中性假设...
1、以需求观地产,展望2018

建房[2017]80号的一纸要求,按需供给成为了2017年的主导。根据库存周期制定供地策略成为各地政府的主要依据。我们尝试从这个角度,以2017年的数据为基础,对2018年的销售、拿地和开工做一个展望,结果上,存在超预期的可能。

1.1 降杠杆中性假设下,销售金额略增长、销售面积负增长

超预期和低预期的因素同时存在。

1)首付比例会因为销售结构的转移而继续抬升。假设二手房成交金额占总住房交易金额的20%,测算2017年的首付比例为62%,对比2016年首付比例为54%,若2018年的成交结构从三四线往一二线城市转移,则首付比例会因为限贷的因素继续抬升;

2)预计2018新增房贷量将略低于2017年。银行信贷配置当中,居民中长期贷款占比为39%,2016年为45%,假设2018年继续下降至35%,则按14万亿元新增信贷量测算,对应新增房贷量是4.9万亿元,略低于2017年的5.3万亿元;



3)销售面积预计负增长,销售额预计略高于2017年。若按照首付比例抬升至65%、房贷量4.9万亿元、二手房成交占比20%测算,2018年新房销售金额为11.2万亿元,略高于2017年的11.0万亿元,若考虑到一二线的均价较三四线更高,对应销售面积将出现负增长;

4)棚改资金投放减少会对销售带来负面影响。棚改若通过PSL投放,则在信贷中不会体现为居民贷款,带来首付比例的“看起来”抬升,假设2018年的PSL棚改资金投放减少,则会对销售金额带来负面影响;

5)一二线城市的销售有望超出预期。由于一二线城市交易当中的杠杆运用较小,信贷刺激不会成为成交的主力(考虑到经济增速好于预期且倡导有质量的增长,对地产信贷刺激的概率较低),真实需求才是主导,考虑到一线城市的需求因为2017年冻结而积压、二线城市人才引进,预计全年销售超预期的概率会更大,属于需求驱动型超预期。

1.2 库存周期降至13个月,预计2018年新开工增速10%~15%

②库存周期回落至13个月,预计2018年新开工面积增速10%~15%,以使得库存周期不继续下降。

1)预计2018年新开工将加速。根据中国指数研究院数据,300城土地成交面积为3.5亿平方米,同比增长24%,按照容积率2.3进行估算,对应8.1亿平方米规划建面。同时,全国住宅新开工面积为12.8亿平方米,同比增长11%,低于300城拿地增速,预计2018年新开工将加速;

2)假设库存周期不变的情况下,新开工面积增速受销售面积增速影响较大。假设2018年销售面积增速为0%,按照(新开工*0.95-销售面积)/销售面积测算,2017年年底的库存周期为13个月,若要维持库存周期不下降,则至少需要新开工面积达到15.2亿平方米,对应2018年新开工面积增速至少为19%,但如果销售面积增速为-5%,则在保持库存周期不变的情况下仅需新开工面积增速为7%;



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